Mieke Hanemaaijer - organisatieadviseur

Wooncoöperatie ongewenste vreemdeling?

De wooncoöperatie: is de rechtsvorm een grotere blokkade dan de financiering?

De Woningwet maakt de oprichting van wooncoöperaties mogelijk. Het enthousiasme leek aanvankelijk groot, maar in de praktijk blijkt dat er weinig van de grond komt. Hoe kan dat?

Ligt het grootste obstakel voor de wooncoöperatie misschien in de rechtsvorm die is gekozen in de Woningwet? De woningwet spreekt over de wooncoöperatie, maar daarmee wordt niet een coöperatieve vereniging bedoeld (ex art 53 BW2). Bedoeld wordt een ‘gewone’ vereniging (ex art 26 BW).

Hoe kun je als corporatie verwachten dat een ‘wooncoöperatie’, die een vereniging is, het beter kan dan een woningcorporatie?

De vereniging als rechtsvorm is een bekende in de volkshuisvesting. In de volkshuisvesting zijn de afgelopen jaren heel veel verenigingen in stichtingen omgezet. Dit omdat de vereniging te onvoorspelbaar, te onprofessioneel en te ondemocratisch zou zijn! Of ging het toch vooral om het feit dat die vergaande vorm van medezeggenschap als bedreigend werd ervaren?

Mijn stelling is dat het niet ligt aan de rechtsvorm, maar aan het ontbreken van de wil om te onderkennen dat ‘professionalisering’ niet gelijk staat aan het ’beste’. Want als de ‘wooncoöperatie’ de vorm van een stichting aan zou nemen, ook dan zal de woningcorporatie op de rem staan: ze zijn te klein, ze zijn te betrokken bij de huurders, de meerderheid van de huurders wil dit niet, het aantal huurders dat dit wil is zeer beperkt blijkt uit marktonderzoek enz. Uit onderzoek blijkt dat ca 17% van de huurders geïnteresseerd is in zelfbeheer en dat is in absolute termen wel een groot gedeelte! Blijkbaar vindt de woningcorporatie dat het eigenlijk niet zou moeten mogen ‘die wooncoöperatie’.

Is dit misschien de opstelling van een organisatie die een nieuwe vorm van concurrentie ervaart? De corporaties kennen de vastgoedbeleggers en de kopersmarkt als concurrentie. Beleggers zullen niet massaal in het sociale deel van de markt komen. Ze verdienen er niet genoeg aan en ze willen de problematiek niet die het huisvesten van de zwaksten in onze samenleving met zich mee brengt. Dus de ‘wooncoöperatie’ is de nieuwe concurrent en die moet je dan als corporatie ook nog in het zadel helpen?

Mijn stelling is dat als bewoners het wonen zelf in handen willen nemen, je als corporatie dit juist moet willen ondersteunen!

Ik noem de ‘wooncoöperatie’ de heruitvinding van de corporatie: dichtbij de huurders, aanspreekbaar voor de huurders, het snappen van de belangen en overwegingen van huurders en uitleggen in de ledenvergadering waarom bepaalde keuzes worden gemaakt. (En als je het niet kunt uitleggen, dan is het toch geen goede keuze geweest: over transparantie gesproken)

Wel moet het zo zijn dat de ‘wooncoöperatie’ niet alleen zeggenschap heeft zonder verantwoordelijkheid te dragen. De leden moeten de verantwoordelijkheid nemen en niet voor eigen gewin gaan.

Het vermogen dat in (de woningen van) de corporatie is opgebouwd is maatschappelijk bestemd vermogen dat moet worden ingezet voor de volkshuisvesting. Het mag onder de marktwaarde worden verkocht aan de ‘wooncoöperatie’ onder bepaalde voorwaarden. Dit om het weglekken van het maatschappelijk bestemd vermogen te voorkomen.

De gemeente kan een rol spelen bij de aankoop (zie het voorbeeld van de Roggeveenstraat in Den Haag). Echter ook dan is het vaak moeilijk de financiering ‘rond’ te krijgen. Banken en beleggers zijn in deze risicomijdend gebleken. Een andere mogelijkheid is dat de corporatie een deel van de financiering op zich neemt….maar dit mag volgens de regelgeving niet bij een (coöperatieve) vereniging.

Een corporatie mag volgens de woningwet alleen een financiële verbinding aangaan met een BV of NV. In de woningwet staan ook de voorwaarden genoemd waaraan zo’n verbinding moet voldoen. De belangrijkste voorwaarde is de zeggenschap, die aan het aantal van de bij de corporatie in bezit zijnde aandelen is verbonden. Vanuit een BV kan de corporatie de ‘wooncoöperatie’ in oprichting wél financieel ondersteunen (zie ‘de wooncoöperatie als dochteronderneming’ Platform 31, mei 2018).

Hier komen we een andere weerstand tegen de ‘wooncoöperatie’ tegen. De meeste corporaties zijn de afgelopen jaren druk doende geweest om de dochter-BV’s af te bouwen. Onder druk van het risicomanagement worden bestaande BV’s juist geliquideerd. Het is daarmee ook het risicomanagement van de corporatie dat de oprichting van een BV die de wooncoöperatie financieel mogelijk zou maken, hindert.

‘Ik kan toch niet aan mijn RvC een nieuwe BV voorstellen, als ik ze net allemaal aan het afbouwen ben?’

Maar ja, de ene BV is niet gelijk aan de andere, toch? Het gaat om het doel De risico’s in de BV moeten natuurlijk beheersbaar en beperkt blijven. Daar zorgen de zeggenschapseisen voor. Gelijktijdig moet ook het doel helder blijven; daar zorgen de statuten van de ‘wooncoöperatie’ voor.

Mijn vraag is: Welke corporatie durft wel?

Mieke Hanemaaijer

Zelfstandig organisatie-adviseur met ruim 30 jaar volkshuisvestingservaring.

Lid van EMCEO.

© 2013-2014 Mieke Hanemaaijer, organisatieadviseur